Plano Diretor, APA de Penedo e Fazenda da Serra

Em abril de 2025, uma discussão no Conselho Municipal da Cidade de Itatiaia — CONCIDADE — colocou no centro do debate um empreendimento na Fazenda da Serra, dentro da APA de Penedo. A questão era objetiva: como uma terraplanagem já estava acontecendo se, segundo a própria Secretaria Municipal de Planejamento, o projeto do loteamento ainda não estava aprovado?

O empreendimento já tramitava na Prefeitura

Em 3 de fevereiro de 2025, durante reunião do CONCIDADE, a Secretária Municipal de Planejamento de Itatiaia, Fabiana Gisele Alves de Albuquerque, informou que havia três processos de loteamento em andamento na Prefeitura: Paineiras Park, Buriti e TJ Diniz.

Segundo o registro da reunião, esses processos seriam apresentados ao Conselho depois da aprovação das documentações pelo DAL, conforme o novo fluxo que a Secretaria de Planejamento estava implantando.

A discussão era relevante porque o Conselho já cobrava da Prefeitura uma definição clara sobre quando e como empreendimentos de impacto deveriam ser submetidos ao CONCIDADE e à participação social.

Em abril, a terraplanagem já estava acontecendo

Na reunião de 7 de abril de 2025, moradores e conselheiros apresentaram informações e denúncias sobre intervenções que estavam sendo realizadas na Fazenda da Serra.

Durante o debate, moradores questionaram como poderia existir uma licença de terraplanagem sem que o loteamento estivesse aprovado. Também foram levantadas preocupações sobre a dimensão do empreendimento e os impactos que um projeto desse porte poderia produzir sobre água, esgoto, transporte, sistema viário, escolas e serviços de saúde.

Foi então que Fabiana Albuquerque, Secretária Municipal de Planejamento de Itatiaia e, naquele momento, Presidente do CONCIDADE, informou ao colegiado que a Prefeitura não tinha projeto aprovado para o empreendimento e que existia apenas licença de terraplanagem.

Essa informação colocou uma pergunta no centro da fiscalização:

Se o loteamento ainda não estava aprovado, por que uma intervenção dessa dimensão já havia sido autorizada no terreno?

Não era uma discussão sobre ser contra ou a favor de construir

O debate realizado no CONCIDADE não se limitava a ser favorável ou contrário a um empreendimento privado. O ponto era outro: planejamento urbano e capacidade da cidade para receber um projeto daquela dimensão.

Durante a reunião, um dos participantes mencionou um empreendimento com mais de 700 lotes e foram discutidos possíveis efeitos sobre a população de Penedo e sobre a infraestrutura pública. Esse número, registrado na ata como parte do debate, ainda deve ser confirmado nos documentos técnicos do empreendimento antes de ser tratado como dado oficial do projeto.

Água. Esgoto. Transporte. Escolas. Postos de saúde. Sistema viário.

Essas consequências precisam ser avaliadas antes — e não depois — da implantação de um grande empreendimento. É justamente para isso que existe planejamento urbano.

O CONCIDADE decide agir

Diante das informações apresentadas, propus ao Conselho a elaboração de uma Resolução Recomendativa para suspensão da licença de terraplanagem até que o projeto fosse analisado e aprovado pelo CONCIDADE.

A lógica era simples: antes de permitir uma intervenção potencialmente relevante sobre o território, era necessário saber exatamente qual empreendimento estava sendo proposto, quais seriam seus impactos e se todas as etapas de aprovação haviam sido cumpridas.

Depois do debate entre conselheiros e participantes da reunião, a emissão da resolução recomendando a suspensão do alvará de terraplanagem foi aprovada por unanimidade.

Esse ponto é importante: não se tratou de uma manifestação isolada de uma associação ou de um conselheiro. Foi uma deliberação unânime do Conselho Municipal da Cidade.

Dois meses depois, a Prefeitura informa cancelamento, arquivamento e anulação

Na reunião do CONCIDADE de 10 de junho de 2025, o assunto voltou a ser discutido.

Questionada sobre o resultado das providências relacionadas ao empreendimento da Fazenda da Serra, Fabiana Albuquerque informou que o alvará de terraplanagem havia sido cancelado e que o processo do empreendimento havia sido arquivado. Informou ainda que a empresa estaria recorrendo da decisão.

Na sequência, ao serem discutidos os problemas apontados no procedimento, a Secretária de Planejamento reforçou que aquele processo havia sido anulado. Também confirmou que seria aberto um Processo Administrativo Disciplinar — PAD para apuração relacionada ao procedimento.

Essas informações são registradas aqui exatamente no alcance em que constam na ata da reunião: como informações prestadas pela Secretária Municipal de Planejamento e então Presidente do CONCIDADE.

E mesmo depois do cancelamento, o caso continuou exigindo fiscalização

Na reunião de agosto, o Conselho voltou a discutir a Fazenda da Serra. A ata registra informação sobre movimentação na área embargada do loteamento Buriti e a solicitação de apresentação dos relatórios das vistorias realizadas pelos fiscais e pela Guarda Ambiental.

O cancelamento anunciado, portanto, não eliminou a necessidade de acompanhamento. Fiscalização pública não termina quando uma decisão administrativa é comunicada. É preciso conferir também seu cumprimento e as providências posteriores.

O problema é maior do que um único loteamento

O caso da Fazenda da Serra expôs uma fragilidade que ultrapassa o empreendimento da Buriti. Itatiaia convive com um Plano Diretor cuja revisão já ultrapassou o prazo previsto, legislação urbanística fragmentada e uma APA criada em 2008 que ainda não possui Plano de Manejo concluído.

Ao mesmo tempo, grandes empreendimentos continuam chegando à administração pública.

Quando as regras são difíceis de localizar, os procedimentos não são transparentes e a participação social só acontece depois que a intervenção já começou, o planejamento deixa de cumprir sua principal função: decidir antes para não tentar remediar depois.

Foi justamente por isso que uma das principais cobranças dentro do CONCIDADE naquele período era a criação de um fluxo claro para aprovação de empreendimentos, com critérios objetivos e definição do momento em que projetos de impacto deveriam ser submetidos ao Conselho.

Mas a história do Buriti não terminou com o processo anterior

Meses depois surgiu uma nova informação. Na reunião de setembro de 2025, a ata do CONCIDADE registra expressamente referência à propositura de um novo processo de aprovação do loteamento da Buriti.

Isso abre uma nova etapa da fiscalização.

• Qual é o número desse novo processo?
• Quando ele foi protocolado?
• O projeto apresentado é o mesmo?
• Quais documentos e estudos foram juntados?
• Em que fase ele está?
• Ele será submetido ao CONCIDADE?
• Como será compatibilizado com a APA de Penedo e com seu futuro Plano de Manejo?

É essa a próxima parte desta história.

Fiscalização não é ser contra desenvolvimento. É garantir que desenvolvimento aconteça com regra, transparência e participação de quem vai conviver com as consequências das decisões.